Ação revisional não pode analisar mudanças em contrato de aluguel

A tentativa da empresa Playarte Cinemas Ltda. de modificar a cláusula contratual de reajuste do “valor mínimo” de locação com o Shopping Center Iguatemi de São Paulo foi negada em decisão unânime da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O locatário pleiteava a revisão das cláusulas contratuais e a extinção do processo.

O último contrato de locação celebrado entre o shopping e a Playarte, em agosto de 1996, com vigência até setembro de 2006, estabeleceu as seguintes condições contratuais: a título de aluguel mínimo mensal a importância de R$ 30 mil, que corresponderia ao valor mínimo a ser cobrado pelo fundo promocional, taxa de administração, despesas promocionais e aluguel.

O laudo pericial prévio apurou que a desproporção ocorrida nos últimos cinco anos, desde a celebração do contrato, da parte do aluguel é um valor ínfimo e reiterou que somente o valor locatício, independentemente das demais verbas acessórias, estaria em torno de R$ 33.468,00. A Décima Primeira Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo entendeu que o locatário pretende não apenas a revisão do valor de aluguel mas também a revisão das cláusulas do contrato de locação, o que é incabível no rito sumário da ação revisional.

A Playarte Cinemas argumentou, no recurso especial interposto no STJ, que não pode o locador propor nova ação judicial quando a primeira, idêntica, foi extinta sem julgamento de mérito, sem que tenha sido corrigido o vício então existente. Alegou ainda que a revisão das cláusulas contratuais é necessária, visto que o magistrado não pode alterar todo o acordo, fixando um único valor, o do aluguel.

Segundo o relator, ministro Hamilton Carvalhido, a decisão anterior, de extinção do processo por haver sido acordado pelas partes o pagamento do valor mínimo, transitou em julgado, ou seja, acabaram as possibilidades de recurso. De acordo com o ministro, a nova ação renovatória contra a Playarte, pleiteando a revisão do valor mínimo, está em total conformidade com o que determina a Lei nº 8.245/91 , que prevê somente a alteração do modo como foi determinado o aluguel no contrato de locação celebrado entre as partes.